房屋所有權(quán)+土地使用權(quán)「房市二代商品」快速崛起，簡單Q＆A，5分鐘搞懂可分割地上權(quán)，圖為「河堤世界」接待大廳3D示意圖 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 專題報(bào)導(dǎo)
房屋所有權(quán)+土地使用權(quán)「房市二代商品」快速崛起，簡單Q＆A，5分鐘搞懂可分割地上權(quán)，圖為「河堤世界」接待大廳3D示意圖
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  • 房屋所有權(quán)+土地使用權(quán)「房市二代商品」快速崛起，簡單Q＆A，5分鐘搞懂可分割地上權(quán)
 
【MyGoNews蕭又安/專題報(bào)導(dǎo)】「不動產(chǎn)地上權(quán)是近年中央與地方政府活化資產(chǎn)積極操作的項(xiàng)目之一，消費(fèi)者開始瞭解與接受地上權(quán)產(chǎn)品，將成為買房族另一個(gè)優(yōu)質(zhì)新選項(xiàng)。臺灣土地面積狹小，人口密度高，土地資源相對稀少，建地在都市地區(qū)因土地稀少導(dǎo)致價(jià)格上漲。於是，政府為解決房價(jià)、地價(jià)「易漲難跌」的狀況，逐漸跟隨國際趨勢，推動地上權(quán)不動產(chǎn)，創(chuàng)造政府、開發(fā)者及民眾三贏的房地產(chǎn)新模式(表1)。
 
「地上權(quán)住宅」進(jìn)入第二代
 
地上權(quán)不動產(chǎn)因不包含土地成本，房屋總價(jià)為該市場行情約6至7折，在都市地狹人稠的狀況下，確實(shí)吸引不少民眾關(guān)注。而政府標(biāo)租國有土地地上權(quán)，大部分位於都市精華地區(qū)，並將地上權(quán)設(shè)定年限延長至70年及修改地上權(quán)分割限制後，降低地上權(quán)不動產(chǎn)門檻及貸款障礙(表2)。所謂「地上權(quán)住宅」是指，買方擁有「房＋地」若干年限的使用權(quán)利；實(shí)務(wù)上可概分為兩種類型，分別是第一代的「房屋＋土地使用權(quán)」；第二代的「房屋所有權(quán)＋土地使用權(quán)」。
 
用較低價(jià)格，進(jìn)駐蛋黃區(qū)
 
高雄「河堤世界」總銷金額達(dá)50億元，是北高雄史上社區(qū)規(guī)模最大地上權(quán)個(gè)案，規(guī)劃2至4房?！负拥淌澜纭?D立面示意圖
以較低的地上權(quán)住宅購屋成本價(jià)格，居住在原本遙不可及的蛋黃核心區(qū)，獲取的是交通與生活機(jī)能便利性，生活品質(zhì)也有更大的提升空間，消費(fèi)者認(rèn)為：「用較低的價(jià)格，在較好的地段，跟著品牌建商，買戶可以居住70年的房子，快速晉升有殼一族?！?br />  
地上權(quán)住宅的房貸負(fù)擔(dān)較輕
 
民眾購買地上權(quán)住宅與一般住宅商品的價(jià)差，可能高達(dá)數(shù)百萬元，若將這筆金額挹注於其他投資機(jī)會，假設(shè)操作得宜，經(jīng)過至少20年的複利加乘，以錢滾錢後的財(cái)富效果，或許並不遜於持有房地產(chǎn)的增值利潤。另外，地上權(quán)住宅的房貸負(fù)擔(dān)較輕，少了長期且沉重的有形財(cái)務(wù)壓力，人生的精彩可能就會更不一樣。
 
簡單Q＆A，5分鐘搞懂可分割地上權(quán)
 
 
Q1.地上權(quán)住宅保值嗎？
地上權(quán)有一定使用年限，目前為止還未發(fā)生到期案例，並且無行情跌落個(gè)案，以實(shí)價(jià)登錄及仲介平臺售價(jià)來看，目前轉(zhuǎn)手價(jià)格反而比當(dāng)初購入價(jià)格更高。
 
Q2.市場轉(zhuǎn)手性較差？
可分割移轉(zhuǎn)的地上權(quán)是可以轉(zhuǎn)售，開始購入的價(jià)格約市場行情的6~7成，未來轉(zhuǎn)售時(shí)，若周邊房價(jià)上
漲，也能享一定漲幅。
 
Q3.每年需繳交地租，萬一政府公告地價(jià)大漲？
2016年以後，政府將地租金額改採「部分固定、部分浮動」的計(jì)算方式，以「決標(biāo)當(dāng)年公告地價(jià)2.5％＋往後調(diào)整公告地價(jià)1％」，減少地租在公告地價(jià)調(diào)整時(shí)的負(fù)擔(dān)。
 
Q4.購買地上權(quán)可以轉(zhuǎn)賣、轉(zhuǎn)租嗎？
可以轉(zhuǎn)售與轉(zhuǎn)租，與一般房屋相同，移轉(zhuǎn)該建物使用權(quán)利，權(quán)利受讓人之分期付款條件，原則上以第一手權(quán)利受讓條件為主，但仍以權(quán)利受讓人本身財(cái)務(wù)條件為最終建設(shè)公司核準(zhǔn)分期之條件。2016年1月1日以後取得的地上權(quán)房屋，課稅待遇從優(yōu)，不再被按出售使用權(quán)視之，準(zhǔn)予比照出售「房屋」課稅，如屬自用住宅且連續(xù)持有達(dá)6年，獲利低於400萬元者，亦可完全免稅。
 
Q5.地上權(quán)房產(chǎn)交易的限制會比較嚴(yán)格嗎？
不會，與所有權(quán)住宅交易相同。地上權(quán)房屋做自用住宅使用者，可適用出售自用住宅的輕稅優(yōu)惠，包括：持有滿6年的自用住宅出售時(shí)按正常房地合一稅制處理，可以扣除400萬元免稅額；獲利超過400萬元免稅額度者，超過部分只要按10％分離課稅。